发布时间：2024-1-17 分类： 电商动态
随着前一段时间《虎妈猫爸》的热播，“儿童”成为继“房奴”，“卡奴”和“车奴”之后的80后的又一热门词汇。为了让孩子们去剧中的关键小学，老虎妈妈女演员赵薇卖掉了这座豪宅，挤进了破旧的学区，里面有几十个单位。这种现象在80后的群体中并不是特例。
央行再次降息，股市不稳定，是买房的最佳时机吗？要改变学区，如何购买最具成本效益的？住在上海的吴女士遇到了同样的问题。刑事诉讼律师和长期投资金融分析师刘和玉在周一的财政日回答了吴女士提问的问题。
案例回顾：
住在上海的吴女士和她的丈夫每年挣30万元，花20万元。目前，有一个自住房，价值300万，没有贷款。与此同时，现有50万银行存款用于财务管理。
去年，80后的这对夫妇迎来了他们的小宝贝。与此同时，我沉浸在幸福中，问题来了：目前，吴女士的家庭没有学位，她的宝宝已经超过1岁。我可以在未来3年通过投资和财务管理购买学区吗？/P>
刘和宇认为，要做出正确的决定，最重要的是要考虑他购买房屋的“警示线”，这是价值投资中强调的“安全边际”。简单来说，就是将房地产作为资产投资的考虑因素之一，并注意房地产在家庭财产中的比例。
在这样的前提下，刘和宇给了吴女士以下的建议：
首先，清点您的资产和未来投资
目前，吴女士只能使用50万元现金，而她和丈夫年收入30万，但现在随着宝宝的开支，每年的开支几乎是20万。目前的家庭拥有的房产是自住房，虽然价值300万，但它实际上不是现金流。她访问过的学区总价约为450万至500万，中间的差距高达150万至200万。目前，吴女士手头只有50万现金，虽然吴女士及其丈夫的薪水将来可能会上涨，但并不能保证。
其次，确认购买房屋所需的费用并合理化您的投资目标
吴女士打算在3年内购买学区，即使总价为450万，首付款为30％，即135万。现在她拥有500,000手，每月余额为100,000，三年后本金可达到80万。也就是说，她的财务收入必须达到55万元，即3年内收益率应达到68％。这个目标是否切合实际？
在设定投资目标时，重要的是要记住现实，以便设定合理的目标。对于普通人来说，三年投资收益率约为38％是合理的，而68％则过高。
同样，无论您是想购买学区，还是要考虑购买房屋后是否会影响现金流。
当买房的目的是自住而不是投资时，我们需要考虑取消预付定金。买房后我们必须承担每月的抵押和房产费以及其他费用。他们会增加家庭开支的负担吗？
从吴女士的情况来看，假设抵押贷款仍然是每月8000元，那么基本上原来的10万余额将被抵押和额外费用吃掉。那么这个家庭以后可以投入的资金将会减少，这将极大地影响家庭的年度投资收入。如果这部分资金投资于风险很低的货币基金，收益率为4％，那么第一年可以有4000元的收益;第二年可以达到8000元;第三年可以达到12000元。
当然，虽然货币基金的风险很小，但年化收益率仍在下降。最近，于宝宝的收入甚至跌至3％以下。但是，很容易记住周一财政周的10％活动将继续。虽然每周补贴天数为三天，但仍然可以获得两倍的盈余。
吴的计划如何实现购买学区？
建议出售现有住房并兑换学区。现有房屋的出售将获得300万现金，在购买135万美元的全日制抵押贷款后，仍将有215万现金流。假设吴女士在周一的财政日将所有这些资金投入到货币基金组织的10％活动中，那么她每年将获得至少120,000的投资收益，这可以完全抵消她的抵押贷款。
所以对于吴女士来说，我给出的建议是出售现有房屋并购买学区。
最后，我们将为每个人传播两个问题。
首先，购买房屋抵押贷款是好还是满了？
有些人认为银行支付贷款买房，所以如果你有能力，你应该全额买房。事实上，抵押贷款或全额金额取决于您的投资回报是否可以抵消抵押贷款利息。
例如，使用公积金贷款。 8月26日，央行决定降息。个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，公积金贷款利率5年以下为2.75％，5年以上为3.25％。而货币基金周报10％活动的预期年化回报率超过5.7％。根据这种贷款利率，抵押贷款更有利。
第二，买房投资是否值得？
如果你买房子不是为了自住，而是为了投资，你必须考虑两个关键因素：租房销售比率和升值潜力。
租金与销售的比率是租金与销售价格的比率。如果你买房子出租，那么合理的租金比例在200-300之间。换句话说，您的总物业价格/月租金应在200至300之间。超过300意味着您的租金基本上不会赢得商业贷款利率;如果小于200，则意味着您可以在不到10年的时间内返回本书。
此外，住房升值的潜力也特别重要。以北京和上海为例。北京的平均租金与销售比率为555，而上海的平均租金与销售比率为522.因此，如果您想在北京或上海买房，您应该更加关注该物业是否可以在未来升值，而不是出租成本。
